【研究报告内容摘要】
销售、业绩双高增,预收账款覆盖营收倍数提升
报告期内,公司实现营业收入、归母净利润增速分别为8.11%和33.21%;投资净收益约8.1亿元,同比增长1393%;少数股东损益3.01亿元,同比下降约66.1%,占比净利润7.0%较前值收窄约15.8个百分点。2019年公司加权平均净资产收益率18.92%,较前值增加2.54个百分点。截至2019年末,公司预收账款801.1亿元,同比增长29.0%,覆盖2019年营收倍数约1.3倍,较上年有所提升,业绩持续释放可期。
报告期内,公司实现合约销售金额2110.3亿元,合约销售面积1713.3万方,同比分别增长29.5%和35.3%。其中,权益合约销售金额1351.43亿元,权益比约64%。从销售区域分布来看,大福建区域实现合约销售金额387亿元,占比较上年同期下降1.7个百分点至18.3%。长三角、珠三角、京津冀合计占比约44.9%较上年提升1.8个百分点。其中,长三角占比提升5.2个百分点至33.6%。核心城市群销售贡献稳步提升,合理布局逐步兑现。
多渠道获取土储增权益,合理布局助力高质量成长
拿地方面,公司通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇以及战略合作等方式进行资源获取。报告期内,公司新增土地储备1268万平方米,同比下降4.9%,占比同期销售面积的74%;对应总地价656亿元,同比增长17%,占比同期销售金额的31%,拿地态度偏谨慎,但拿地权益比约75%较前值提升近20.4个百分点,为实现有质量的增长夯实基础。多元拿地方式助力公司应对市场变化灵活调整。截至2019年末,公司拥有土地储备4101.2万平方米,相应累计成本地价4355.78元/平方米,占比2019年销售均价的35.4%。其中,一二线城市预计未来可售货值占比72.6%,形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局。
净负债率下降,短期偿债能力提升,有息负债结构优化
截至2019年末,公司净负债率约135.0%,较前值下降46.5个百分点。货币资金419.8亿元,同比增长10.9%,对短债(短期借款+一年内到期的非流动性负债)覆盖约131.5%,较前值大幅提升52.5个百分点。有息负债规模1123.21亿元。其中,短期有息债务规模335.49亿元,占有息负债比例较上年年末下降12.94个百分点至29.87%,非银融资占比较上年年末的52.57%下降至24.94%,负债结构持续优化。同时,报告期内公司进一步加强了现金流管理,平均回款率约80.20%,实现经营性净现金流入153.96亿元,继续保持正值。
投资建议:公司目前处于由融资催化规模扩张向强化经营助力增长转变阶段,净负债率大幅下降、现金流持续改善。通过高效管控,盈利水平稳中有升。公司土储布局及项目周转表现突出。我们预计公司2020-2022年eps分别为1.25、1.59、1.87元/股,对应当前股价pe为5.3、4.2、3.6倍。维持“增持”评级。
风险提示:房地产调控政策趋严,行业融资端持续收紧,销售不达预期等。

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